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年内四次加息 房贷30万一年多还利息增千元

2020-08-13 05:55:15 plan1000.cn

? 昨天(8月22日)起,央行开始实行上调后的新利率。记者在几家银行看到,关于加息的文件已贴出。而在银行大厅除了办理和咨询转存的市民增加外,还有部分市民在咨询房贷还款的事宜。深发展银行工作人员在给记者算账后发现,按照购房贷款30万元、20年期的等额本息的还款方式计算,即使仍执行优惠利率,明年起月还款额要比今年至少增加成本106.44元,一年多花1000多元(见表1)。

? 同样多次加息后,公积金与商贷的利率差再次加大,优势更为突出。链家地产市场部研究人士介绍,如贷款额30万元、期限20年,在月还款方面,使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少237.17元,累计节省利息56920.8元;如果与商贷的基准利率相比,公积金月供少441.3元,利息节省达到105912元(见表2)。

? 【后市分析 】 单纯加息难撼刚性需求

? 本市(北京市)商品住宅成量热季不热,甚至连续出现多个“黑色星期天”,凸显价格对需求的抑制作用以及供应量的不足。昨日(8月22日)央行执行年内第四次加息,此举是否会让房地产市场的成交状况雪上加霜?多位市场分析人士认为,尽管四次加息合力抬高了购房人的还款金额,但单纯依靠加息手段难以削减需求量和成交量,房地产市场的价格现状不会因此受到撼动。

? “我爱我家”副总胡景晖分析认为,需求量之所以不会受到加息的影响。首先,从市场供应角度看,当下开发商的融资渠道越来越多样化,对于银行开发贷款的依存度有所降低。因此仅靠加息难以抑制开发商的投资热情,也就难以削减市场中可供选择的产品数量。

? 其次,从购房者的角度来看,根据“我爱我家”市场研究中心对今年前三次加息的跟踪分析,自住型购房人在迅速攀升的房价前并没有因为加息而延缓购房计划,而只会去选择一些低总价的中小户型,尽量减少贷款量。而寄希望于房价上涨获利的投机型买家,只要房价上涨的幅度能够满足投资预期,加息后每个月几十元钱的额外负担,几乎可以忽略不计。

? 再次,根据“我爱我家”市场研究中心对今年前三次加息的跟踪分析,已持有房产的按揭中业主在连续加息后,出现了一些二手中高档大户型的抛盘现象。其主要原因是近几年租金平稳,而连续加息导致买家投资回报率有所下降,于是他们选择在房价高涨阶段套现获利转换投资形式。但是,由于这部分房源数量很少,并不能有效满足市场需求,因此对市场整体价格和供求现状也难有撼动。

? 胡景晖认为,单纯的加息对房地产市场的调控已经“失灵”。“要改变整体供求现状、平抑房价、满足广大中低收入阶层的居住需求,必须采取综合手段。例如通过尽快开征物业税、减少二手房流通环节税费等调控手段,释放存量房市场能量,迅速而有效地增加供给,平抑房价。” (记者 杨舒萌)

? 频繁加息动摇投资客“拿房”信心

? 中大恒基市场总监付严分析认为,对于部分已经购房用来投资的业主,由于房价上涨已到达高位,而房屋租金整体上涨水平比较慢,加息后其资金占有成本会进一步增加,所以部分投资的业主将选择出售手里持有的房产,这将增加二手房的房源供给,缓解二手房房价过快上涨的势头。

? “尤其是2002年以后购买高档公寓作为投资用途的消费者,央行的多次加息使其收益越来越难保证,甚至月还款额已经超过月租金,尤其是贷款50万元以上购买房产的投资者。目前北京高档公寓的出租率以及空置率高达四成,其中贷款购买比例占到八成以上,加息后,这部分投资者持有房产的信心会下降,在今后一段时间内有出售房产的可能性。”付严说。

? 【投资分析】 房产年增值超1.4%投资客有赚

? 如果贷款50万元,对一套支出成本在80万元、面积在60平方米的市中心房产进行投资,贷款期限为20年,那么以等额本息的方式还款的总额为971119.15元,需要负担的利率总额为471119.15元;以等额本金的方式还款的总额为879575.00元,需要负担的利率总额为379575.00元。也就是说,平均每年所需负担的利率最少为18978.75元,故该套房产的每年出租回报率如下:

? 假设家具、家电的购置和装修花费共投入5万元,那么该套房屋的投入总成本共计85万元。根据市场规律,设定扣除房屋维修以及房屋空置期1个月,60平方米的房屋月租金大致为1600元的平均值,根据公式“年投资回报率=月租金×出租月数÷总投资金额×100%”,可得该套房屋每年的投资回报金额为1600×11=17600元,投资回报率为1600×11÷850000×100%=2.07%。每年的租金收益仍不足以补足等额本金贷款所要额外支付的利率,相差1378.75元。

? 由于30万元资金存入银行1年期所获利息是10260元,也就是说,当每年房产升值额度等于每年收入支出差+存款1年所获得的利息=1378.75+10260=11638.75元时,才能达到与存入银行同等的收益。因此,只有当房产平均每年增值幅度≥每年房产升值额度÷投资总金额×100%=1.4%时,才能达到与存入银行相平衡。

? “千万家”市场分析人士认为,持续加息和租售比值的过高,已大大削减了投资的回报率。如上述,投资者要承受每月4046.33元的高额月供,从而大大减慢了投资回笼的速度。持续加息政策使未来投资者面临的信贷压力加大,且两限房、经济适用房和廉租房等一系列保障性住房的筹建,小户型的集中入市,都将会逐渐缓解供需失衡的情况。如此看来,重要投资风险将体现在5年以上

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